一戸建への夢!!

一戸建への夢

だれもが生活を送る中で必ず住まいの問題はついてまわります。

賃貸でいいのか・・・購入した方がいいのか・・・

ただ、不動産のノウハウがまったくない方がほとんど。

不動産会社の営業マンに頼らざる負えません。

営業マンの言いなりにならないよう、ある程度の知識を身につけた上で、不動産会社の門扉をくぐりましょう。

このサイトでは特に新築一戸建住宅の購入ノウハウをご紹介していきます。

だれもが持つ一戸建購入への夢をかなえましょう!!


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新築一戸建、建売の良さとは・・・

新築一戸建、建売の良さとは・・・

住宅にもいろいろなものがあります。

マンション、中古戸建、新築戸建(建売)、タウンハウス、コーポラティブハウス等々・・・

その中でも新築戸建、建売の良さとはなんでしょうか?

一番のポイントは土地ですね。

マンション、タウンハウスの土地は持分となってしまいますが、戸建の場合土地が自分の物になります。

また、建て替えの際、マンション等では簡単にできないのですが、戸建の場合は自由にできます。

確かに価格で考えたらマンション等の方が相対的に安いのは事実ですが、管理費、修繕積立金等を考えたら月々の支払いはそう大きく変わるものではないのです。

では、中古戸建との比較をしてみましょう。

価格では中古の方がもちろん安いでしょう。

ただ、状態によってはリフォーム代でかなりの費用がかかったりすることもあります。また、一般的に中古住宅の売主は一般の方がほとんどですから、何かあったときの保証までは見てくれません。

それなりにリスクがあるということです。

新築戸建、建売の場合、売主は必ず不動産業者ですから、一般的に10年間は建物の保証をしてくれます。また、土地を買って、自分でハウスメーカーに建築を依頼するのと比較すると、建売の場合、不動産業者がまとめて数棟の建築を行いますので、全体的な価格は安くなってます。

結局は人それぞれの考え方によりますが、各住宅の特徴をよく把握しておきましょう。

不動産営業マンによっては、仲介手数料の関係上、建売を買ってもらった方が全体的な価格が高いので実はいいのです・・・ここだけの話・・・


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物件を探そう!!

物件を探そう!!

物件の特徴を知ることができたら、次は物件探しです!!

物件情報誌(住宅情報)やインターネット(ヤフー不動産・アットホーム・住宅情報ナビ等)を使うのもひとつですが、情報の鮮度的には劣ります。

新築戸建、建売に関しては本当の新着物件は広告には載せられないのです。

なぜなら、広告に掲載するには売主の許可が必要です。売主はあまり新物件を広めたがりません。出回った情報は消費者心理的には意欲が劣る傾向があります。

また、売主が土地を仕入れて販売するまでには、仕入れの契約の決済がおわらなければ販売できません。
ただ、決済前であっても極秘で情報を取引のある仲介会社に紹介する場合もあります。ただ、購入の契約は仕入れ決済後でなくては出来ませんが・・・
ですから、出回っていない情報を得るにはやはり不動産営業マンに情報をもらうしかありません。

出回っていない物件情報が特別良いわけではありませんが、本当に良い物件は秘密裏に終っている場合がほとんどですね。

というわけで、物件探しは不動産営業マンに任せるのが良いでしょう。


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不動産会社に行こう!!

不動産会社に行こう!!

不動産会社の選び方についてです。

新築の戸建を探す場合、大手だからといっていいわけではありません。

仲介会社によっては得て不得手があるのです。私は大手仲介に所属したこともありますし、中堅会社に所属していたこともあります。新築戸建に関してははっきりいって中堅会社にいた頃のほうが情報は豊富でした。

なぜかというと、それぞれ専門分野があり、売主業者との過去の取引でどの分野の情報が集まるかが決まっているからです。

私が所属していた中堅仲介会社ではほぼ新築戸建しか仲介していなかったので、売主業者としては、そこに情報を流せば早く決まる可能性が高いと考えるわけです。

よって不動産会社を選ぶときは、広告やインターネットなどを参考にし、どんな物件に力を入れているかをよく見極めた上で物件探しを依頼しましょう。

また不動産会社以上に、どんな営業マンにあたるかどうかが一番のポイントです。

良い物件にめぐりあえるかどうかは営業マン次第です。

しばらく付き合ってみて不満があるようでしたら遠慮なく店長なり上席の方に相談しましょう。

また、知り合いの方で自宅を購入された方がいらっしゃれば、相談して良い担当であれば紹介してもらうのも手段です。どの業界でもそうですが、不動産営業マンの成績優秀者は紹介での契約が多いのです。

あるいは、不動産業界に勤めている知り合いがいれば相談してみましょう。管理職クラスであればより良いのですが、営業マンは上からの紹介でのお客様に対しては力の入り方が違います。所詮は組織ですから他の仲介会社で契約されないよう注力して物件を紹介してくれます。

このようにして、不動産会社と営業マンの見極めを行いましょう。


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物件を見よう!!

物件を見よう!!

もちろん物件は見なくては決められませんね。
物件を購入する上で最も慎重に進めなくてはなりません。

では、気になる物件があったら案内してもらいましょう。

建売の場合、完成物件であれば見たままですが、完成している物件ばかりではないので、更地、あるいは建築中の物件を見てもなかなか決められないと思います。ただ、売主業者は今までの施工例を見せてくれたりプレゼンテーションを行ってくれますので、立地が気に入ったら、営業マンに相談しましょう。
完成を見てから・・・などといっていると特に立地条件によっては決まってしまう可能性が高いです。良い物件は更地の段階で決まってしまうのです。

営業マンによっては見たい物件以外にもいくつか物件を用意して案内してくれます。
まったく興味が無い物件を案内されたりもしますが実はそれは営業手法です。
営業マンは案内になるといくつか物件を用意します。要望に近い、決まりそうだなという物件以外にその物件より劣る物件をいくつも用意するのです。そして、あまり良くない物件から案内し、最後に良い物件へと案内します。お客様にとってはどんどん物件が良くなっていくので、最後の方では購入意欲も上がっていて決まりやすいのです。

冷静に判断して、失敗のない物件探しを心がけてください。

物件が決まったら次は契約です!!

契約、そして残金決済へ・・・

契約、そして残金決済へ・・・

物件が決まり、資金計画等を提示してもらい、問題がなければ契約です。

契約時には手付金が必要です。物件価格に充当される頭金のことです。
完成物件の場合、物件価格の10%。未完成物件の場合、物件価格の5%です。
これはあくまでも目安ですので、売主さえ良ければいくらでもいいのです。
ただ、手付金は手付解除(どちらかの都合で契約を解約すること)の違約金の目安になりますので売主としては安心の為にきっちりと受け取っていたいと考えます。

また、契約時には重要事項説明を行います。物件の詳細について細かく書面化したもので、宅地建物取引主任者によるこの説明がないと仲介会社は宅建業法違反となってしまいます。

契約時に最重要なのはこの重要事項説明ですので、特に注意して説明を聞き、気になる事があれば、納得いくまで質問して下さい。

実はこの重要事項説明まで知らなかったということが結構出てくるもんなんです。
契約書に署名捺印をしてしまってから何をいっても遅いので、きちんとこの重要事項説明で納得した上で契約して下さい。

すべての説明の後、契約書、重要事項説明書への署名・捺印です。

手付金を売主に渡し、契約終了となります。

後は、住宅ローンを使うのであれば銀行への打診をしたり(営業マンがサポートしてくれます)、残金決済(引渡し)に向けての準備をします。

残金決済が終われば、やっと物件は自分の物となります!!


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